Сносное решение

Через две недели органы местного самоуправления получат право сносить самовольно возведенные постройки, не дожидаясь на то, как сейчас, решения суда.

Давнюю проблему самостроев, впрочем, это вряд ли решит. Во-первых, снос зданий тоже требует средств, во-вторых, если речь идет о жилых домах, людям нужно будет предоставлять крышу над головой за счет бюджета.

Без суда

 Федеральный закон № 258-ФЗ уточняет понятие самовольной постройки: «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Если ранее одним из критериев для признания объекта самовольной постройкой было существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, то теперь достаточно любых нарушений, даже несущественных.

Начиная с 1 сентября органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. Определен порядок публикации такого решения и его реализации.

Право собственности на самовольную постройку может быть, как и прежде, признано через суд. Пока это возможно при условии, если сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Но с 1 сентября к этому прибавляются еще два обязательных условия: наличие у хозяина самостроя прав на участок и соответствие постройки размерам, установленным актами обследования, на день обращения в суд.

Реконструкция или снос

 Впрочем, не дожидаясь вступления в силу нового закона, власти Ульяновска пошли в суды с исками о сносе самовольно построенных многоквартирных домов в частном секторе.

Схема, при которой на земельном участке для размещения индивидуального дома появляется фактически многоквартирный дом, получила большое распространение в Ульяновске. Дома часто строятся по периметру всего участка, что становится проблемой для соседей – они лишаются солнечного света – и всего города, поскольку ухудшается его архитектурный облик.

К моменту окончания строительства таких домов все квартиры в них, как правило, уже проданы. Владельцы квартир юридически оформлены как участники долевой собственности. Застройщик же регистрирует объект как частный дом, проходя упрощенную процедуру в рамках дачной амнистии.

Сотни жителей самостроев получили уведомления от горадминистрации с предупреждением о грядущем сносе. По некоторым объектам уже имеются соответствующие судебные решения. Одним из них является трехэтажный многоквартирный дом по улице Баумана, 85, построенный на участке в пять соток на месте частного дома. Несмотря на то, что собственнику удалось получить право собственности на объект, суд вынес решение по сносу.

Поводом стало «несоответствие возведенного строения целевому назначению земельного участка (индивидуальное жилищное строительство)». Дом будет исключен из кадастра и как многоквартирный, и как индивидуальный. Обязанность по сносу возложена на собственника.

Главная проблема в том, что все квартиры в самострое уже проданы. По словам адвоката Алмаза Кучембаева, знакомого с ситуацией, позиции покупателей квартир разделились: одни выступают на стороне застройщика, призывая получить разрешение на реконструкцию дома, другие настаивают на возврате денег. Однако нельзя реконструировать то, что изначально построено незаконно. С другой стороны, с 1 октября продавцу достаточно объявить себя банкротом, тогда покупатели останутся вовсе ни с чем.

Претензии можно предъявить и Росреестру, ведь это входящая в его структуру Кадастровая палата неверно описала дом, подтвердив право собственности на него сначала застройщика, а потом и дольщиков. При этом в новом законе о государственной регистрации недвижимости в таких случаях предусмотрена выплата компенсации пострадавшим со стороны Росреестра. Ее-то и стоит добиваться обманутым дольщикам.

Возводить многоквартирные дома на шести сотках позволяет несовершенство законодательства (любое имущество, в том числе и жилые дома, можно продавать по частям), а стимулирует – высокая маржинальность этого «бизнеса». Затратив 10-15 миллионов рублей на строительство, от продажи квартир можно выручить 30-35 миллионов.

Покупатели рискуют, но все же покупают жилье в самостроях. Кстати, есть версия, что власти озаботились сносом незаконных построек вовсе не из желания навести порядок в городе и защитить интересы потенциальных покупателей. Эти дома притормозили рост цен на жилую недвижимость в целом по Ульяновску. Крупным застройщикам это очень не нравится. Особенно сейчас, когда спрос на квартиры заметно просел.

Николай ГЕНИН.

Дата публикации: 18-08-2015 Автор: