Дом на долях
В договорах долевого участия в строительстве жилых домов часто обнаруживаются противоречащие законам положения, влекущие дополнительные необоснованные затраты индивидуальных инвесторов. Впрочем, все это может показаться пустяками, если стройка превращается в долгострой или застройщик объявляет себя банкротом.
Возврат – сполна
С начала нынешнего года Управлением Роспотребнадзора по Ульяновской области было проверено четыре предприятия региона, привлекающих средства дольщиков при строительстве жилых домов. В результате было вынесено десять постановлений о назначении штрафов в отношении юридических и должностных лиц фирм.
При заключении договоров застройщиками не соблюдаются требования Закона «О защите прав потребителей» и Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а именно – включаются в соглашения условия, ущемляющие права потребителей.
Так, в договорах одной из фирм было определено, что «участник несет расходы по коммунальным платежам и расчетам с эксплуатационными организациями с момента сдачи дома государственной приемочной комиссии…». Вместе с тем, в соответствии с пунктом 6 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Одним из пунктов договоров застройщиком было предусмотрено, что участник долевого строительства обязуется «не претендовать на нежилые помещения в строящемся доме, расположенные в подвальном этаже…». Однако статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). В состав общего имущества включаются: технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.
Также нарушающим права потребителей был признан пункт договора, предусматривающий, что «в случае расторжения настоящего договора по инициативе участника долевого строительства… уплаченные участником долевого строительства денежные средства подлежат возврату за вычетом в качестве компенсации за понесенные застройщиком издержки, не подлежащие доказыванию, 3,5 процента от цены договора в течение 30 дней с даты расторжения договора….».
- К особенностям оказания потребителям услуг относится право обеих сторон договора на односторонний отказ от его исполнения согласно положениям статьи 782 Гражданского кодекса РФ, – прокомментировали в Роспотребнадзоре. – При этом потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (пункт 1 статьи 782 ГК РФ и статьи 32 Закона №2300-1), а исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (пункт 2 статьи 782 ГК РФ).
Таким образом, размеры удержаний с участника долевого строительства должны соответствовать расходам, понесенным застройщиком в связи с отказом участника долевого строительства от исполнения договора. Расходы застройщика должны доказываться в каждом конкретном случае. Пунктом 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Через 1,5 года долгострой
Еще более серьезными проблемами для дольщиков оборачивается нарушение сроков сдачи объекта. Долгостроем называют объект, строительство которого заморожено на полтора года и более. Между тем 214-й закон запрещает застройщику переносить срок сдачи объекта более чем на два месяца. В случае задержки строительства дольщик получает право в одностороннем порядке расторгнуть договор инвестирования. Впрочем, на практике люди готовы ждать многие месяцы и годы, лишь бы получить ключи от квартиры.
Если спустя полтора года после указанного в договоре срока дом так и не сдан, вам можно только посочувствовать – вы купили долгострой. Рецепт решения проблемы зависит от того, по какому договору вы оплатили квартиру. Лучший вариант, если договор был составлен в полном соответствии с 214-м Федеральным законом. По нему в случае просрочки возможно не только расторжение договора по инициативе дольщика с возвратом всей суммы выплаченных средств, но и уплата пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (сегодня это 8,25 процента) за каждый день просрочки. Например, если вы приобрели квартиру за три миллиона рублей, то ежедневно вам должны «капать» 1650 рублей. Правда, взыскать набежавшие проценты можно будет только после окончания строительства.
Дострой сам
Хуже, если у вас на руках имеется предварительный договор купли-продажи. По Гражданскому кодексу РФ преддоговор является лишь соглашением о намерениях. То есть деньги, которые вы оплатили, являются не оплатой, а только лишь средствами в счет обеспечения будущих обязательств. Мало того, такой договор еще и сложно расторгнуть. Преддоговор «обменивается» на основной, так как у него есть срок. Но если деньги заплачены, срок уже прошел, а основного документа все еще нет, можно отказаться от сделки. После этого взаимные обязательства покупателя и застройщика по предварительному договору прекращаются (п.6 ст.429 ГК РФ), соответственно, должна быть возвращена и предоплата. Если застройщик возвращать деньги не торопится, следует обращаться в суд.
Еще один вариант покупки будущей квартиры – вступление в жилищно-строительные кооперативы. Вот только вернуть деньги в таких случаях непросто. Взаимные обязательства сторон должны быть прописаны в уставе кооператива. Но там обычно строго описывается ответственность члена ЖСК, а про обязанности кооператива перед дольщиками говорится вскользь.
По словам юристов, если в соответствии с пунктом 2 статьи 113 ЖК РФ в устав была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд.
При этом никаких процентов за пользование вашими средствами ЖСК не вернет. Если в уставе ответственность кооператива не прописана, то и возврата денег не светит.
Часто затяжка в строительстве заканчивается тем, что застройщик объявляет себя банкротом. Покупатели жилья по долевым договорам в этом случае более защищены: у них есть шанс вернуть хотя бы часть вложенных средств. Преддоговор же вообще ничего не гарантирует.
Согласно Федеральному закону «О банкротстве», на получение денег дольщики стоят третьими в очереди. Сначала компенсации выплачиваются тем, перед кем должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Далее – зарплата всем сотрудникам. И уж потом – покупатели квартир. Чаще всего денег на них уже не хватает. Поэтому юристы советуют требовать то, что уже построено. Причем если объект достроен, но не введен в эксплуатацию, сделать это можно, обратившись в арбитражный суд. В ином случае достраивать дом придется за свой счет. Дольщики имеют право создать ЖСК, снова скинуться и найти подрядчика.
Дата публикации: 17-12-2013 Автор: Дмитрий Минаев
