Валерий Саламанов: Ульяновск – это не город
9 июля Ульяновск посетил глава российской Ассоциации новых урбанистов Валерий Саламанов. Мы встретились с господином Саламановым для того, чтобы выяснить, что происходит с ульяновским рынком недвижимости, и узнали, что рынка недвижимости нет, а Ульяновск – это не город.
- Валерий, недавно у нас в Ульяновске один из чиновников назвал строительную отрасль региона «непотопляемым кораблем». На волнах, наверное, кризиса. Так ли это?
- Титаник тоже называли непотопляемым кораблем. Это так, к слову. А чем закончилось? Айсбергом.
- То есть вы считаете, что все на самом деле плохо?
- Считают счетоводы, я оцениваю. И нынешнюю ситуацию оцениваю далеко не позитивно. Объемы ввода жилья, которые декларируется сегодня в регионе, – это уже последыши, достройка тех объектов, которые закладывались до этого года.
- Но есть же и обратные примеры…
- Их немного. Просто сравните, сколько было подъемных кранов на фоне неба три года назад и сейчас. Я во всех городах про это спрашиваю, и везде отмечают, что кранов стало меньше. А объемы не падают. Это людей везде удивляет.
- А каково объяснение этому?
- Как я уже сказал, в первую очередь дело в том, что достраиваются уже давно заложенные объекты, а новых появляется очень мало. Часто в пример приводят районы комплексной застройки. У вас такие есть на севере города, не помню как район называется.
- Улица Репина.
- Да, наверное. Но тут надо понимать, что это отголоски эпохи массового индустриального строительства, наследие СССР. Все эти панельные микрорайоны уже своё давно отжили, фактически убив рынок недвижимости. Хотя рынка как такового и не было, он только начинает складываться.
- Как так? Ведь из года в год все рассуждают именно о рынке недвижимости…
- Рассуждать можно о чем угодно, даже о полной пустоте. Но эти рассуждения не означают, что под ними есть реальная основа. Рынка недвижимости как такового не было и нет — ситуация регулируется вовсе не балансом спроса и предложения, а совершенно иными факторами.
- Какими именно?
- Круговоротом денег в природе — это раз. Строительная отрасль в России — это финансовый инструмент. Для многих покупателей — способ зарыть деньги в землю, то есть в фундамент, а для девелоперов — способ эти зарытые деньги отрыть и ими воспользоваться. Причем вовсе не на цели строительства. В последние два года к этому добавились еще и массированные меры государственной поддержки. Что это такое, все эти социальные ипотеки? Это восстановление советской системы расквартирования, когда получается наемное дешевое жилье, которое оказывается по «государственным» ценам доступным далеко не всем. Сейчас избранные — это бюджетники, чиновники и прочие служивые люди. Ровно те же, что и во времена СССР. Таким образом как раз и продолжается искусственно эпоха массового индустриального строительства, клепаются одна за другой панельные коробки.
- Разве это плохо? Люди получают возможность обзавестись своим собственным жильем…
- Это не имеет никакого отношения к рынку вообще, так как исключает равные условия в процедуре «купли-продажи». Одним купить можно (например, «жилье для российской семьи»), другим нельзя. Одним можно купить по такой-то цене только тут, а другим — только там. Кому-то доступны любые льготные ипотеки, а кто-то вынужден покупать за свои. Плюс здесь только один — жильё такое чаще стало покупаться для жизни, а не для того, чтобы было.
Вложения в недвижимость долго считались архинадежными, но вот, смотрите сами, что с этим стало — цены на типовое жилье падают, причем так, что ни о какой инвестиционности говорить не приходится совсем, от слова вовсе.
- Но есть мнение, что эта ситуация временная. Скоро ожидается новый рост, после отмены программ льготных.
- Это мнение тех, кому это выгодно, — тех, кому надо продавать советское наследство коробочное, массовое все это жилье, к которому нас приучили с детства. Реальность же иная. Иная от слова совсем.
Ситуация такова, что нам грозит вовсе не рост цен после спада, а перенасыщение рынка массовым жильем. Это просто вычисляется: соотнесите количество квартир и частных домов с количеством семей. Что получается? Получается, что на одну семью в регионе уже приходится по полтора объекта жилой недвижимости. Все, кто хотел, и у кого была возможность, уже жильем обзавелись. С чего ждать роста цен, если мы говорим, что рынка нет? Дефицита не появится — статистика говорит, что ваш регион каждый год теряет по 30-40 тысяч человек населения. Получается, что для людей, верящих в незыблемость вложений в недвижимость, наступили тяжелые времена. Могу им только порекомендовать надеяться на чудо. Вдруг в области появится сразу еще тысяч 500 жителей. Или, внезапно, бедные небюджетники станут богатыми и получат возможность взять адекватную ипотеку и купить себе квартиру. Ничего этого в реальности не будет — никаких ипотек общедоступных под 1-2 процента, никаких мифических колонизаторов. Чуда не произойдет.
- Что же будет со строительной отраслью?
- Она либо умрет, либо будет вынуждена стать рыночной. Всякое вставание в очередь к государству с протянутой рукой поможет застройщикам только на пару лет. Дальше деньги кончатся. И что останется? Останется только реальный спрос, который надо реально удовлетворять. Это и называется рынок. Но, боюсь, что к этому моменту этих застройщиков обойдут более гибкие, которым не надо тянуть на себе тяжеловесную инфраструктуру, никому сейчас кроме государства, застрявшего в советском застое, не нужную: всякие заводы ЖБИ, комбинаты панельные, краны километровой высоты для небоскребной точечной застройки и прочие артефакты прошлого. Все это исключает динамику. Людям, реальным потребителям, а не тем, кого ими назначают, все это давно не нужно.
- А что нужно?
- Нужно нормальное жилье для жизни. И это не многоэтажки с парковками и детскими площадками. Такой тип застройки в СССР слизали в свое время полностью с Запада.
- А чем такое слизывание плохо?
Хотя бы тем, что у нас есть зима. Мы живем в самой холодной стране мира, в таком климате, в котором в мире массово больше не живет никто. При этом живем с очень ограниченными ресурсами, многие с упором на натуральное хозяйство, в городах, полностью лишенных городской среды.
Почему какие-нибудь немецкие столь же панельные города воспринимаются иначе? Потому, что там у людей есть досуг — необходимое условие для существования городской среды. У нас же досуга нет, есть набор проблем и квартиры-избы, где люди мучаются, а не живут. Поэтому все это выглядит печально. Рано или поздно, если государство на волне своего обнищания не будет давить, все должно вернуться на круги своя. Должны появиться нормальные форматы для жизни.
- Какие это форматы? Как я понимаю, речь идет о форматах, пригодных для российской жизни?
Конечно. Во-первых, это собственные дома. Именно дома, а не то, что у нас принято называть коттеджами, – площадью со среднюю квартиру, но с надворными постройками и участком земли. Все это просто необходимо для банального выживания и люди к этому реально стремятся.
Во-вторых, это вменяемые форматы статусной и элитной недвижимости. Когда я объезжал город, был приятно удивлен увидев атриумариумы — кто-то подумал головой и угадал истинный тренд и настоящие потребности.
- Что это такое?
- Атриумариумы? Это квартиры в многоэтажках с отдельным входом и крыльцом. Рядом палисадник, парковочное место — очень перспективный формат, который только приходит в Россию. Играют тут на обособленности, которая является обязательным символом статуса. При этом не в ущерб городу. Отдельная площадь статусная не требует отдельного земельного участка, место в престижных районах экономится, не появляется чудовищной застройки, когда на лужайку статусного дома выходят окна 12-этажки. Очень меня порадовало, что застройщики ваши поняли этот тренд — головой, значит, думают.
- Какие еще форматы кроме атриумариумов можно назвать?
- Таунхаусы и малоэтажная застройка. Не чудовищные клубные дома посреди частного сектора, чем у вас полгорода испортили, а нормальные районы, застроенные в 2-3 этажа. Не так, как строят особо экономные застройщики, — два района таких у вас видел — как будто спичечные коробки друг к другу приставили, а, скорее, так же, как, например, районы малоэтажные сталинской застройки — много места, нормальный двор, место для общения, отдельно место для машин. Камерные такие дворы. На подобные форматы всегда будет спрос, так как они предназначены для нормальной жизни, а не выживания.
Таунхаусы тоже в фаворе есть и будут — это отличный компромисс между собственным домом и квартирой, причем не ломающий застройку. Те из застройщиков, которые это поняли, выживут и смогут развиваться.
- А другие?
- Посмотрите на цены на рынке — сохраняют цену и растут только те объекты, про которые мы сейчас говорим, на них огромный спрос. Правда, среди тех людей, которые могут себе это позволить. Этот формат неизбежно (если найдутся умные) будет перекочевывать в более бюджетный вариант. Тот, кто этим займется, не прогадает, — жилье для жизни всегда будет в цене, а построенные сейчас – однозначно дорожать, а вот многоклеточные избы для выживания нет.
- То есть, Вы считаете, что эра подобного строительства изб многоклеточных, как Вы их называете, подходит к концу?
- Уже подошла. Еще полгода-год и все встанет на свои места. Если не мешать. Если мешать, то не встанет, но даже при вливании неимоверных денег, допинга надолго не хватит. Поэтому старые форматы в любом случае исключены.
- А что будет с городской средой?
- Никакой городской среды нет и не будет до тех пор, пока люди не будут использовать город, а не просто толпиться здесь, так как здесь больше денег можно подобрать. Сейчас мы видим, что люди потихоньку начинают делать шаги в этом направлении, но городская среда не появится до тех пор, пока не появится нормальный рынок недвижимости с жильем для жизни в городе, а не для выживания в муравейнике. Поэтому говорить о городе вообще я бы не стал совершенно.
- Но Вы же урбанист!
- Урбанист в России — это футуролог, а не практик. Когда-нибудь и Ульяновск станет городом, и Вы меня позовете, если доживу, поговорить про урбанизацию. Пока же всерьез говорить об этом не приходится.
- Спасибо за крайне интересное мнение!
- Не за что!
Дата публикации: 12-07-2016 Автор:
