18+
Газета СК - на главную

Обязанность – на собственниках

Вопрос ребром

Мы неоднократно высказывали свою позицию по избранной схеме финансирования и проведения капитального ремонта жилых домов. Позицию, отличную от официальной. На днях задали ответственным ведомствам вопросы, которые требуют, на наш взгляд, дополнительных разъяснений. Публикуем ответы руководителя регионального оператора Антона Климова.

- До введения в действие нынешнего ЖК в платежных документах была строка «капитальный ремонт», и люди по ней платили.

Где те деньги? Если они пропали, кто за это ответит?

- С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом заметьте, что это действующее законодательство.

Исходя из системного толкования ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.

Грамотный подход к реализации статьи 16 Закона «О приватизации» предполагает, что орган местного самоуправлен ия (или другой собственник приватизируемого жилого помещения) должен был определить, нуждается ли конкретный дом в капитальном ремонте на момент приватизации конкретной квартиры в этом доме, а затем фиксировать в договоре приватизации факт возникновения или отсутствия обязательств по проведению капитального ремонта, причем в доле, относящейся к конкретной квартире. В первые годы приватизации значительная часть многоквартирных домов еще не нуждалась в капитальном ремонте, поэтому и обязательства бывшего наймодателя перед существенной частью новых собственников не должны были возникать. Но никакого фиксирования обязательств по капитальному ремонту (или их отсутствиЯ) в договорах приватизации не производилось, а процесс приватизации в России растянулся на долгие годы. За это время чуть ли не каждый многоквартирный дом стал нуждаться в ремонте.

Все это дало основания расширительным образом трактовать статью 16 Закона «О приватизации» как обязанность органа местного самоуправления отремонтировать все многоквартирные дома городского поселения. Более того, в последнее время все чаще высказывается мнение, что обязанность по капитальному ремонту надо навсегда закрепить за государством (муниципальным образованием). Это противоречит основному принципу: собственник имущества содержит его за свой счет.

При этом строка «капитальный ремонт» до 2005 года присутствовала не во всех платежках, а лишь в тех, где собственники жилья определяли способ управления домом – кондоминиум. Это было закреплено Временным положениемо кондоминиуме, а затем частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации (введенной в действие с 1 января 1995 года) было установлено, что собственникам помещений (квартир) в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Следовательно, вопрос «пропажи» денег нужно задавать руководителям этих кондоминиумов, которые выбирались из состава собственников.

- Кто в правительстве области персонально отвечает за сохранность денег, собираемых на капитальный ремонт, и в чем выражается эта ответственность?

- В соответствии со статьей 188 ЖК РФ убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

Таким образом, в случае каких-либо проблем с внесенными денежными средствами за капитальный ремонт административную ответственность несет руководитель регионального оператора и финансовую – губернатор – председатель правительства Ульяновской области.

Кроме того, уголовную ответственность за совершение преступных действий по статьям 159 («Мошенничество») и 160 («Присвоение или растрата») УК РФ никто не отменял.

- Если будут подозрения, что деньги воруют, какова процедура инициирования соответствующей проверки, привлечения виновных к ответственности?

- Реализация программы капремонта, качество выполняемых работ да и сам региональный оператор находятся на особом контроле губернатора. За формированиемфонда капитального ремонта следит орган регионального государственного жилищного надзора на основании приказа. Контроль за формированием фонда капитального ремонта осуществляется органом регионального государственного жилищного надзора на основании приказа Главной государственной инспекции регионального надзора Ульяновской области от 30.05.2014 года №12-п «Об утверждении Административного регламента проведения проверок Главной государственной инспекцией регионального надзора Ульяновской области в отношении регионального оператора при осуществлении регионального государственного жилищного надзора на территории Ульяновской области».

Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией. Решение о проведении аудита регионального оператора принимается учредителем – министерством строительства, ЖКК и транспорта Ульяновской области или попечительским советом регионального оператора.

Годовой отчет и аудиторское заключение размещаются на официальном сайте Фонда модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области.

Проверку деятельности регионального оператора в установленном порядке осуществляют также органы Росфиннадзора, прокуратуры и Счетная палата. Таким образом, следует обращаться в данные органы.

- Законодательство о накоплении средств на капремонт предусматривает заключение договора с каждым домом, и это не просто договор об оплате взносов, а и о проведении самого ремонта – с перечнем необходимых работ, сметой, планами и сроками. Почему у нас это не делается и как можно без этого вообще объявлять сбор средств?

- Согласно п. 1 ст.181 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном ч.7 ст. 170 ЖК РФ, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитальногоремонта и об организации проведения капитального ремонта в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением.

Таким образом, обязанность по заключению такого договора в первую очередь возложена на собственников помещений в МКД. А для удобства собственников договор размещен на официальном сайте Фонда модернизации ЖКК УО и опубликован в газете «Ульяновская правда» № 2 от 15.01.2015 года. Данный договор является публичной офертой, и уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после опубликования такого договора считается его заключением.

Сроки проведения и перечень работ по капитальному ремонту каждого многоквартирного дома определены региональной программой, утвержденной Постановлением правительства Ульяновской области от 19.02.2014 года № 51-П «Об утверждении региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ульяновской области, на 2014-2044 годы».

В целях конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах и их стоимости органы местного самоуправления утверждают краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта сроком на один год, в которых прописываются виды и предварительная стоимость работ, с учетом общей 30-летней программы.

- То, что власть вмешивается в капитальный ремонт домов, означает, что она берет на себя ответственность за общедомовые пространства? Если нет, тогда почему она вмешивается?

- Согласно данным Росстата, количество ветхого и аварийного жилищного фонда в России увеличивалось с 1990 по 2012 год – с 32,2 до 99,9 млн кв. м соответственно. Это говорит в том числе о том, что большинство собственников помещений многоквартирных домов самостоятельноне принимали решение о капитальном ремонте общего имущества. При этом данные мероприятия требуется проводить системно и постоянно в соответствии с ведомственными нормами и правилами эксплуатации жилищного фонда.

Дальнейшее бездействие власти совместно с активным бездействием собственников помещений в МКД и невыполнением статьи 36 ЖК РФ, где определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, могло бы привести в конечном итоге к уничтожению жилищного фонда страны.

После принятия указанной программы капитального ремонта и переселения из ветхого/аварийного жилья вышеуказанный показатель в 2013 году составляет 93,9 млн кв. м.

- Город никогда не будет вносить на расчетный счет свою долю средств, и как в этой ситуации вы собираетесь убедить жителей делать это сполна?

- Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникла у всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в региональную программу капитального ремонта. Таким образом, муниципалитет как собственник также перечисляет взносы на капитальный ремонт за муниципальные квартиры. Ежемесячно между Фондом модернизации ЖКК УО и администрациями МО заключаются соглашения, на основании которых осуществляется перечисление взносов. Если указанные платежи не будут поступать от МО, Фонд модернизации ЖКК УО будет производить это в судебном порядке.

- В городе много старых домов, не признанных аварийными, их жильцы также обязаны платить за капремонт. Но эти дома никаким капремонтом уже не спасти – они обрушатся не через пять лет, так через десять. Вы не обманываете проживающих в них людей, требуя с них уплату взносов на капремонт?

- В соответствии с действующим законодательством, взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправлениярешений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.

Постановлением правительства Ульяновской области от 22.07.2013 года № 311-П «О порядке выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором по финансированию капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Ульяновской области средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме, использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации» установлены случаи, при наступлении которых средства фонда капитального ремонта возвращаются собственникам помещений: 1) в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; 2) в случае изъятия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для государственных и муниципальных нужд.

В первом случае предлагается направить средства фонда капитального ремонта многоквартирного дома на снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Во втором случае средства фонда капитального ремонта выплачиваются собственникам помещений в многоквартирном доме пропорционально размерам уплаченных ими взносов.

В соответствии со статьей 168 ЖК РФ в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает семьдесят процентов. Такое решение принимается органами местного самоуправления.

Подготовил Алексей ЧЕРНОВ.

Дата публикации: 04-04-2015 Автор:

7.53MB | MySQL:34 | 2.631sec