medtime-clinic.ru- медицинский центр в Москве. Наркология, психиатрия, скорая помощь
18+
Газета СК - на главную

Сдюжить ипотеку

Как, оформляя жилищный кредит, не попасть впросак

Берут больше

Нынешний год ознаменовался бурным ростом рынка ипотечного кредитования. Ульяновцы, как и россияне в целом, все охотнее покупают жилье в кредит, даже несмотря на то, что процентные ставки по займам все еще достаточно высоки и продолжают расти. За январьоктябрь 2012 года на территории Ульяновской области, по данным Центробанка РФ, было выдано 6337 жилищных кредитов на общую сумму 6,4 миллиарда рублей, что на 33 процента больше, чем за тот же период прошлого года. Как считают специалисты, к получению кредитов людей подталкивают ожидание дальнейшего роста ипотечных ставок, планомерный рост цен на недвижимость, инфляция, а также предкризисные настроения, которые стимулируют заемщиков на ускоренное решение жилищных проблем. Сегодня в регионе каждая четвертая квартира приобретается по ипотеке.

Примечательно, что год от года растет размер ипотечных кредитов, которые осмеливаются брать ульяновцы: если в октябре 2009 года средний размер жилищного кредита составлял 657 тысяч рублей, то сегодня – чуть больше одного миллиона (по России – соответственно 1,02 и 1,4 миллиона рублей). В то же время сокращается средний срок кредита: в 2009 году – 17 лет, в 2012 году – 14,6 года.

И все же ипотеку по-прежнему нельзя назвать доступной. Достигнув в начале нынешнего года своего исторического минимума в 12 процентов, с лета ставки по жилищным кредитам вновь стали расти – на 0,5-2 пункта проценты подняли практически все ведущие игроки. По данным Центробанка РФ, на 1 октября средняя ставка по ипотеке в Ульяновской области составляла 12,2 процента, как и в целом по России, увеличившись за год на 0,3 процентных пункта. Аналитики прогнозируют, что дорожать жилищные займы будут и в дальнейшем.

Прочтите договор

Итак, на что стоит в первую очередь обратить внимание, если вы все же решили оформить ипотеку? Прежде всего, определите цену вопроса и соотнесите ее со своими реальными возможностями. Процентные ставки зависят от множества факторов. Банк учитывает, под какую именно недвижимость вы собираетесь кредитоваться. Как правило, минимальные ставки обещаны на жилье в новостройке или в строящемся доме, дороже обойдется кредит на квартиры на вторичном рынке и в случае возведения индивидуального жилья. Важны также доля собственных средств (чем она больше, тем ниже ставки)– и срок кредитования (чем он короче, тем меньше ставки). Размер ежемесячного платежа сопоставьте с вашими доходами. По общепринятому в мире правилу, выплаты не должны превышать 30 процентов семейного бюджета. Правда, в России оно не работает – заемщики готовы выплачивать от 50 до 70 процентов заработка, лишь бы получить кредит, а это очень рискованно как для банкиров, так и для клиентов.

Также стоит тщательно ознакомиться с условиями кредитного договора до его подписания. Особое внимание следует обратить на все дополнительные расходы заемщика. Попросите банк назвать полную стоимость кредита. Дело в том, что предлагаемая банком кредитная ставка может быть весьма привлекательной, однако обязательные условия и платежи в некоторых случаях могут доходить до семи процентов от суммы кредита ежегодно сверх процентной ставки. К примеру, кредитор может обязать вас застраховаться самому и застраховать приобретаемое жилье, а в случае отказа увеличить ставку на несколько пунктов. До нескольких десятков тысяч рублей может стоить «юридическое сопровождение сделки» и тому подобное. Кроме того, следует понять, при каких условиях банк может потребовать досрочного погашения долга. Скажем, сменив место работы, заемщик иногда забывает сообщить об этом в кредитное учреждение, что формально является поводом к расторжению договора.

Брать в кредит нужно как можно меньше средств. Многие, покупая жилье, стараются отложить деньги на ремонт и мебель. В этом случае заемщик должен будет расплачиваться долгие годы, платить высокие проценты, и в итоге получится, что за отделку квартиры он заплатит вдвое, а то и втрое дороже. При этом если квартира со временем будет дорожать (что в некоторой степени компенсирует выплаченные проценты), то ремонт и мебель только потеряют в стоимости.

Если брать кредит только на квартиру, то налоговое бремя и ежемесячные платежи со временем снизятся, что даст заемщику дополнительные возможности для того, чтобы обустроить жилье.

Главное – платить вовремя

Важное правило грамотного заемщика – наличие «подушки безопасности». По словам экспертов, разумным и экономически оправданным считается полугодовой запас ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Причем держать эти средства лучше на депозите банка-кредитора в той валюте, в которой оформлена ипотека.

Для кредитора самое важное – соблюдение заемщиком платежной дисциплины. Деньги лучше вносить заблаговременно, желательно за два-три дня до установленной даты, чтобы они успели вовремя поступить на счет банка. В случаях задержки даже на сутки либо неполной оплаты сведения о заемщике направляются в бюро кредитных историй, что может повлиять на возможность получать займы в дальнейшем.

Кроме того, в случае систематической просрочки предусмотрены санкции вплоть до требования о досрочном расторжении договора.

Конечно, выгодно погашать кредит досрочно, так как это помогает значительно сократить выплаты процентов и уменьшить итоговую стоимость квартиры. Однако опять же стоит тщательно оценить свои возможности. Порой заемщики ошибочно полагают, что коль на протяжении года или двух лет они вносили платежи в счет досрочного погашения кредита, то в затруднительной ситуации это сможет им както помочь. Это не так. Подумайте, не разумнее ли создать из дополнительных доходов ту самую «подушку безопасности»?

Не следует пренебрегать мерами поддержки, которые предоставляет государство работающему населению и оплачивающему подоходный налог, – оформляйте налоговый вычет и вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке. Кроме того, в случае снижения ипотечных ставок сократить платеж можно, если воспользоваться программой перекредитования. Операция имеет смысл, даже если разница в ставках составляет десятые доли процента. Конечно, банки неохотно соглашаются на снижение процентных ставок, но ради сохранения клиента могут пойти навстречу.

Что делать, если вы попали в сложную жизненную ситуацию и не способны выполнять взятые на себя обязательства? Главное, не уклоняйтесь от контактов с банком. Куда разумнее известить кредитора о своих проблемах еще до того, как образуется задолженность. Не стоит ограничиваться одним звонком. От вас необходимо письменное обращение, принятое и зарегистрированное банком в установленном порядке. К заявлению следует приложить документы, подтверждающие невозможность платить по графику (справки об увольнении, сокращении зарплаты и т.п.). Еще лучше, если заемщик предоставит банку свой вариант графика платежей, который будет ему по силам. Уменьшить ежемесячный платеж поможет оформление ипотеки на более длительный срок или переход на ежеквартальную оплату как всего платежа, так и частично, к примеру, только процентов или только основного долга. Крайний вариант – добровольная продажа приобретаемого имущества. Банки, как правило, сообщают координаты надежных риэлторских компаний, которые помогут продать заложенный объект по максимальной цене. Жизненно важно для заемщика не доводить ситуацию до реализации жилья банком по решению суда на аукционе. Как показывает практика, в таком случае стоимость продажи может оказаться на треть ниже реальной.

Дата публикации: 10-11-2012 Автор: Вадим Пилюков

wcsk8.ru