Ипотека наоборот

Российским старикам предлагают еще один способ добровольно избавиться от своих квартир и домов. Этой осенью заработает так называемая «обратная ипотека», которая станет альтернативой уже существующей пожизненной ренте.

«Обратная ипотека» будет нацелена, главным образом, на стариков, оставшихся без попечения детей. (Фото Вадима Пилюкова)

Экспериментальная программа разрабатывается Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). По ней пожилые люди – владельцы жилья смогут, заложив свои квартиры, получить денежную помощь. Схема такова. Пенсионер оформляет кредит в банке под залог жилья, после чего банк перечисляет ему кредит равными долями (реже всю сумму сразу) в течение срока кредитования. Обслуживать кредит не нужно – проценты начисляются и прибавляются к кредиту. После смерти заемщика кредит возвращается банку: банк предлагает погасить его наследникам, и тогда жилье умершего переходит им, либо кредитное учреждение продает квартиру, погашает кредит, а оставшуюся от продажи жилья часть денег переводит наследникам.

Стоит отметить, что схожая схема уже существует на протяжении нескольких лет и называется пожизненной рентой. Рента, впрочем, не получила широкого распространения. Главным образом из-за того, что по договору жилье сразу же переоформляется на нового собственника. Передавая права на свое жилье организациям и частным лицам, собственник получает взамен от них пожизненный доход, денежную помощь. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель. Получается, плательщик так или иначе заинтересован в более раннем уходе из жизни владельца жилья. В АРИЖК заверяют, что «обратная ипотека» выгодна всем. Ведь банк получает длительный гарантированный источник доходов в виде процентов, начисляемых на сумму кредита. Пенсионер же сохраняет права на свою недвижимость, квартира никому не продается при его жизни. Кроме того, если пенсионер захочет расторгнуть договор и выкупить заложенную квартиру, если у него появляется такая возможность (к примеру, ему помогают дети), он вправе сделать это. У программы, впрочем, есть и риски. Для кредиторов самый главный из них – что делать с пенсионером, если проценты превысили стоимость недвижимости. К примеру, США эту проблему удалось решить при участии государства. Оно не дает банкам повышать ставку, выкупая кредит, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигло 98 процентов. Предполагается, что в России такие кредиты будет выкупать АРИЖК (риски будут перекрываться за счет страховки кредита). Заемщик, выплаты которому превысили стоимость его квартиры, говорят в агентстве, будет продолжать жить в своей квартире «под присмотром государства», никто выселять пенсионера из квартиры не будет.

Условия, на которых банки будут выдавать такие кредиты, пока не детализированы, однако в АРИЖК рассчитывают на минимальные ставки, «вплоть до ставки рефинансирования ЦБ РФ» (8,25 процента). Конечно, все зависит от ликвидности недвижимости, однако есть примерный расчет ежемесячных выплат. При рыночной стоимости закладываемого жилья 1,8 миллиона рублей заемщик может рассчитывать на ежемесячную выплату в размере полутора пенсий в течение десяти лет.

Единственная сторона, которая рискует пострадать от нововведения, наследники. В АРИЖК и не скрывают, что «обратная ипотека» запускается не только с целью дополнительной материальной поддержки пенсионеров, но и для того, чтобы обратить внимание наследников на проблемы стариков. «Зарубежная практика показывает, что есть наследники, которые не помогают своим старикам. И в тот момент, когда пенсионер сообщает наследникам о своем желании получать деньги от банка под залог имеющегося жилья, многие из них сразу вспоминают о своих обязанностях по содержанию родственников. Зачастую дети отговаривают своих родителей брать «обратную ипотеку» и сами начинают помогать им финансово. Это очень важный воспитательный момент, если бы «обратной ипотеки» не было, то ее следовало бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание детей на финансовые проблемы их стариков. И мы будем оченьрады, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от наследников», – рассказал в интервью «Российской газете» гендиректор АРИЖК Андрей Языков. Предполагается, что перед заключением договора «обратной ипотеки» об этом будут обязательно уведомляться прямые наследники.

«Обратная ипотека» в тестовом режиме должна заработать в регионах в ноябре. В первую очередь в АРИЖК будут ориентироваться на города с населением более 500 тысяч жителей. Основным критерием выбора при этом станет предсказуемость цен на недвижимость.

Гендиректор ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» (УОКИС), являющегося региональным оператором АРИЖК, Олег Салыган о новомпродукте говорит достаточно настороженно. «Конечно, как местные представители АРИЖК мы запустим «обратную ипотеку» в регионе, однако сомневаюсь, что она будет востребована среди населения, сказал собеседник. На мой взгляд, схема аморальна, к тому же сопровождается серьезными рисками. Старики рискуют стать жертвами нечистых на руку кредиторов, и тогда вернутся 90е годы с их «черными брокерами» и «черными риэлторами». В то же время впросак могут попасть и добросовестные банки. Как известно, у нас, бывает, живые старики никому не нужны, зато многочисленные «родственники» объявляются после их смерти и начинают делить имущество. В любом случае, в законе должен быть прописан жесткий контроль со стороны государства».

Дата публикации: 20-09-2011 Автор: Дмитрий Минаев